هزینه ساخت و ساز

هزینه ساخت و ساز به صورت میانگین چقدر است؟

هزینه ساخت و ساز خانه یکی از مهمترین مسائلی است که نه تنها در ایران بلکه در تمامی کشورهای دنیا به عنوان یک اهرم اقتصادی مهم شناخته می شود. این هزینه مشتمل بر فاکتورهای مختلفی است که با بررسی تک تک آن ها می توانیم به میانگین درستی از هزینه ساخت و ساز یک ساختمان رسید.

به طور کلی ساختمان به عنوان یکی از نیازهای مهم جوامع انسانی شناخته می شود. از این رو در هر شهر و دیار روزانه ده ها ساختمان با طراحی های مختلف ساخته می شود.

هزینه ساخت و ساز

هزینه ساخت و ساز

اگر بخواهیم از منظر اقتصادی نگاه کنیم، عملا تعداد ساخت مسکن در ایران بیش از تقاضای واقعی موجود در بازار است. بنابراین قاعدتا باید قیمت مسکن و هزینه ساخت و ساز کمتر از چیزی بود که امروز شاهدش هستیم. اما عملا مسکن در ایران تبدیل به یک بازار سرمایه ای شده است و در این بین مفهومی تحت عنوان سود ایجاد شده است.

هزینه ساخت و ساز

به عبارت ساده تر به غیر از این که هزینه ساخت و ساز یک ساختمان به فاکتورهای مختلفی مانند مصالح، کارگر و … وابسته است، سودآوری نقش عمده ای در این بین بازی می کند.

هزینه ساخت و ساز

آمار ساخت و ساز سال 1400

بر اساس آخرین آمار در سال 1400 هزینه ساخت هر متر مربع یک ساختمان 4 طبقه در مناطق مرکزی تهران حدود 5 و نیم میلیون تومان است. اگر بخواهیم قیمت زمین را به این مبلغ اضافه کنیم، تقریبا هزینه ساخت و ساز و قیمت تمام شده هر متر مربع در مناطق مرکزی تهران چیزی حدود 15 تا 20 میلیون تومان خواهد شد.

اما قیمتی که امروز برای خرید و فروش خانه پیشنهاد می شود عملا چند برابر این هزینه است. بنابراین در این مسائلی غیر از فاکتورهای اقتصادی و بازاری  است. در ادامه قصد داریم کمی به این فاکتورهای پنهان در بازار مسکن و ساختمان بپردازیم.

هزینه ساخت و ساز

قیمت دلار و هزینه ساخت و ساز

 

قیمت دلار و هزینه ساخت و ساز

چند سالی است که در بازار ایران قیمت دلار حکم کلید طلایی را پیدا کرده است. هر اتفاقی که در بازار دلار رخ می دهد سریع تاثیر خودش را در سایر بخش های اقتصادی نشان می دهد.

کافی است قیمت دلار از 20 هزار تومان به 25 هزار تومان برسد. سبزی فروش محله نیز تصمیم میگرد قیمت هر کیلو سبزی را به جای 5 هزار تومان 7 هزار تومان اعلام کند!

هزینه ساخت و ساز

رابطه دلار، طلا و مسکن

اما اگر بخواهیم کمی اقتصادی تر به موضوع نگاه کنیم متوجه می شویم که رابطه بین دلار، طلا و مسکن درست شبیه به سه ضلع از یک مثلث است. مثلثی تحت عنوان تورم!

در واقع این سه ضلع مثلث موتور حرکت تورم رو به جلو محسوب می شود. زمانی که یکی از اضلاع این مثلث شروع به حرکت کند، نه تنها دو ضلع دیگر، بلکه تمام اقتصاد دچار یک جهش قیمتی می شود.

هزینه ساخت و ساز

در بین این سه ضلع، دلار سریع ترین تغییر قیمت و مسکن کندترین تغییر قیمت را دارد. اصطلاحا گفته می شود که بازار مسکن یک بازار سنگین و راکد است و نمی توان از آن انتظار داشت که در مدت زمان کوتاه تغییر قیمتی های زیادی داشته باشد. البته در مواقعی نیز دیده شده است که طی چند روز قیمت مسکن دو برابر شده است!

هزینه ساخت و ساز

تورم و هزینه ساخت و ساز

اما این مسئله چه ارتباطی به هزینه ساخت و ساز دارد؟ همانطور که گفتیم زمانی که یکی از اضلاع مثلث تورم، یعنی دلار، طلا و  مسکن شروع به نوسان کند، در ابتدا دو ضلع دیگر و سپس تمام بازار اقتصادی تحت تاثیر قرار می گیرد. اما بازار مسکن یک بازار سنگین و راکد است و به نوعی قیمت ها و نوسانات ارزی را در خود پنهان می کند.

از این رو شما در خرید و فروش خانه نمی توانید به صورت مستقیم این نوسانات را مشاهده کنید. اما این بدین معنی نیست که نوسانات دلار یا طلا بر بازار مسکن بی تاثیر است.

 

هزینه ساخت و ساز

نوسانات بازار

در واقع این نوسانات خودش را در هزینه ساخت و ساز نشان می دهد. زمانی که قیمت مصالح بر اساس قیمت دلار کاهشی شود، هزینه ساخت و ساز نیز کاهش پیدا می کند و بر اساس آن قیمت تمام شده ساخت ساختمان نیز کم می شود، اما مسئله ای که وجود دارد این است زمانی که ساختمان در دست احداث است تا زمانی که ساختمان به بهره برداری برسد حداقل چند ماه طول می کشد. از این روست که گفته می شود بازار مسکن بسیار دیر به نوسانات ارزی واکنش نشان می دهد.

هزینه ساخت و ساز

سودآوری در هزینه ساخت و ساز

 

سودآوری در هزینه ساخت و ساز

مسئله مهم دیگری در هزینه ساخت و ساز به عنوان یک فاکتور پنهان محسوب می شود و عموما در محاسبات هزینه ساخت و ساز  وجود ندارد، مسئله سودآوری است.

همانطور که در بالا گفتیم هزینه تمام شده ساخت یک مسکن به اضافه قیمت زمین در مناطق مرکزی تهران بر اساس آخرین آمار سال 1400 چیزی بین 15 تا 20 میلیون تومان است. اما قیمت خرید و فروش خانه در این مناطق نزدیک به 50 میلیون تومان برآورد شده است.

هزینه ساخت و ساز

این فاصله قیمتی نشان می دهد که عملا چیزی تحت عنوان واسطه گری یا همان دلالی در این بین وجود دارد. چرا که یک پیمانکار اصولا باید بر اساس سود منطقی مسکن را در اختیار بازار قرار دهد. به طور مثال اگر هزینه ساخت و ساز به ازای هر متر مربع 20 تومان باشد، پیمانکار می تواند این ساختمان را با قیمت 25 میلیون تومان به ازای هر متر مربع به فروش برساند.

هزینه ساخت و ساز

5 میلیون تومان سود به ازای هر متر مربع رقم معقولی به نظر می رسد. بر اساس این مبلغ، پیمانکار در فروش یک واحد 50 متری می تواند حدود 250 میلیون تومان سودآوری داشته باشد که عملا رقم نسبتا بالایی است.

بنابراین می توان به سادگی گفت که قیمت های ایجاد شده در بازار عملا یک سود کاذب برای واسطه گران محسوب می شود. سود چند ده میلیون تومانی به ازای هر متر مربع سود بسیار وحشتناکی محسوب می شود که می تواند برای اقتصاد کلان نیز خطرناک باشد.

هزینه ساخت و ساز

این همان دلیل اصلی است که سال هاست دولت ها و اقتصاددان های مختلف در ایران با آن دست و پنجه نرم می کنند. متاسفانه یک پایه این سودآوری ها بانک های بزرگ کشور هستند.

اگر بخواهیم به طور خلاصه بیان کنیم، عملا سودآوری یا بهتر بگوییم سوداگری منزل و ساختمان باعث شده است فاصله زیادی بین هزینه ساخت و ساز با قیمت فروش ساختمان ایجاد شود. در اقتصاد به این فاصله حباب گفته می شود.

هزینه ساخت و ساز

تصمیمات و رانت های دولتی

 

تصمیمات و رانت های دولتی

یکی دیگر از فاکتورهای محاسبه نشده در هزینه ساخت و ساز، رانت های دولتی است که در بازار جریان دارد. به طور مثال طی تابستان سال 1400 کشور با قطعی برق گسترده ای رو به رو شد. در این بین کارخانه های بسیاری نیز دچار مشکل قطعی برق و خاموشی خط تولید شدند.

اما نکته جالب توجه این است که تنها قیمت سیمان به این بهانه بود که یک جهش قیمتی تقریبا 100 در صدی را تجربه کرد. این اتفاق عملا همان چیزی است که در فیلم ها و رمان ها به عنوان ” دست های پشت پرده ” شناخته می شود.

هزینه ساخت و ساز

در واقع دولت با ایجاد یک نوع رانت  در اقتصاد و دست بردن در بازار سعی می کند اهرم های مختلفی را در اختیار بگیرد. دولت به خوبی می داند که هیچگاه نباید جای خودش را در بین هزینه ساخت و ساز از دست بدهد. از این رو سعی می کند هر از گاهی با یک شوک اقتصادی این بازار را همچنان در اختیار خودش نگه دارد. با در اختیار داشتن بازار مسکن آن هم به صورت پنهانی عملا دولت می تواند ساده ترین راه برای مدیریت اقتصاد را در اختیار داشته باشد.

هزینه ساخت و ساز

شما با افزایش قیمت مسکن عملا نقدینگی را از یک سو به سوی دیگر منتقل می کند و در این بین جیب دولت و برخی دیگر از سودجویان است که پر می شود. از طرف دیگر با در اختیار داشتن هزینه ساخت و ساز عملا بخش بزرگی از بازار مانند  مصالح ساختمانی، صنایع برقی، تاسیسات مکانیکی، نیروی انسانی و ..و تحت اختیار می شود.

هزینه ساخت و ساز

هزینه ساخت و ساز

پایان کلام

به طور کلی در این مقاله تلاش شد که برخی از فاکتورهای پنهان در محاسبه هزینه ساخت و ساز یک ساختمان مورد بررسی قرار بگیرد. به طور خلاصه می توان گفت که سودآوری، قیمت دلار و رانت های دولتی مهمترین فاکتورهایی است که در هزینه ساخت و ساز لحاظ نمی شود اما تاثیر مستقیم در این هزینه ها و همچنین در قیمت تمام شده مسکن دارد.

هزینه ساخت و ساز

فاکتور های پنهان

از طرف دیگر مسئله مهمی که عملا هزینه ساخت و ساز را تحت الشعاع خود قرار می دهد، قیمت مسکن در بازار است. زمانی که قیمت مسکن به شکل عجیبی بالا پایین می شود، عملا عوامل موثر در ساخت و ساز آن نیز تحت تاثیر قرار می گیرند و شروع به نوسان می کنند. سیمان مهمترین نمونه در این داستان محسوب می شود.

هزینه ساخت و ساز

قیمت مسکن

در نهایت می توان گفت که دولت و اقتصاددان ها اگر می خواهند قیمت مسکن را کنترل کنند نباید سراغ بازار مصالح و هزینه ساخت و ساز بروند. این بازار روند عادی خودش را طی می کند. در واقع با همین قیمت های بازار و همین قیمت مصالح عملا هزینه ساخت و ساز و قیمت تمام شده مسکن بسیار پایین تر از قیمت های اعلام شده در بازار مسکن است.

پس دولت باید سعی کند فاصله بین هزینه ساخت و ساز و قیمت ارائه شده در بازار را کاهش دهد تا این گونه بتواند این بازار را بهتر مدیریت کند.

 

 

0 0 رای ها
رأی دهی به مقاله
اشتراک در
اطلاع از
guest
0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها