هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 یکی از مسائلی است که این روزها بارها و بارها در محافل اقتصادی ایران شنیده می شود. این مسئله برای جامعه ایران و عموم مردم نیز از اهمیت ویژه ای برخوردار است. زیرا هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 می تواند تا حدود زیادی قیمت مسکن و اجاره بها در سال های آتی را نیز مشخص کند.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

از طرف دیگر با توجه به وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی توسط دولت این سوال مطرح می شود که با اجرایی شدن این طرح هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 چقدر خواهد شد؟ در واقع می خواهیم بدانیم که این وعده و عملی شدن آن چه تاثیری در روند قیمت مسکن و هزینه ساخت و ساز آپارتمان در سال جاری و سال های دیگر داشته باشد.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

برای پاسخ به این دست از سوالات باید به موارد مهمی از جمله اقتصاد کلان، تورم و … نگاه کنیم و بر اساس آن هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 را بررسی کنیم. در ادامه سعی می کنیم با زبان ساده و خالی از تکلف به مباحث بپردازیم تا بتوانیم در پایان پاسخی ساده اما روشن به این دست از سوالات بدهیم، با ما همراه باشید.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

قیمت مسکن و اجاره بها و  رابطه آن با هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

یکی از مهمترین سوالاتی که در ابتدا باید به آن پاسخ دهیم این است که هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 چه تاثیری در قیمت مسکن و اجاره بها دارد؟ در ابتدا به نظر می رسد این سوال ساده و پاسخ به آن ساده تر است. اما وقتی هزینه ساخت آپارتمان در سال های گذشته و همچنین قیمت مسکن در این سال ها را مورد بررسی و پایش قرار می دهیم به نکات جالبی می رسیم.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

به طور کلی هزینه ساخت آپارتمان در 6 ماهه ابتدایی سال 1400 برای یک آپارتمان 4 طبقه در مناطق مرکزی تهران چیزی حدود 5 و نیم میلیون تومان است. حال با احتساب قیمت زمین و همچنین سود سازنده ظاهرا قیمت مسکن در این منطقه باید متری چیزی بین 30 تا 35 میلیون تومان باشد. اما آیا در واقعیت این چنین است؟

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

امروز خانه در تهران در مناطق مرکزی چیزی بین 45 تا 50 میلیون تومان معامله می شود. به عبارت ساده تر چیزی حدود 10 تا 15 میلیون اختلاف قیمت بین هزینه تمام شده مسکن و قیمت فروش آن وجود دارد. این فاصله از نظر اقتصادی بسیار زیاد و به نوعی یک حباب کاملا مصنوعی است که به واسطه دلالی و واسطه گری ایجاد شده است.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

بنابراین عملا می توان گفت با توجه به وجود این حباب در قیمت مسکن عملا تاثیر هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 در قیمت مسکن و اجاره بها چندان احساس نخواهد شد. در واقع در اقتصاد امروز ایران میان رابطه هزینه تولید و هزینه پرداخت شده توسط کاربر مفهومی تحت عنوان واسطه گری قرار گرفته است و این واسطه ها هستند که مشخص می کنند قیمت و ارزش مسکن یا هر کالای دیگر چقدر است.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

نظام عرضه و تقاضا و تاثیر آن در هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

اما مسئله دیگری که وجود دارد این است که با ساخت و ساز سالانه یک میلیون مسکن در جامعه آیا قیمت مسکن کاهشی خواهد بود؟ چرا که در ابتدا به نظر می رسد بر اساس سیستم عرضه و تقاضا با افزایش عرضه به هر ترتیب باید قیمت روند کاهشی به خود بگیرد. اما در این بین مسئله بسیار مهمی وجود دارد.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

ساخت و ساز مسکن به تمامی بخش های اقتصاد مربوط است. با افزایش ساخت و ساز مسکن عملا تقاضا در بازار زیاد می شود و این تقاضا می تواند قیمت محصولات و خدمات مورد استفاده در ساخت و ساز خانه را افزایش دهد و این یعنی هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 افزایشی خواهد بود.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

بنابراین در این جا ما دو سیستم عرضه و تقاضا کاملا متناقض با یک دیگر داریم. در سیستم اول قیمت مسکن کاهشی و در سیستم دوم هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 و سال های بعدی افزایشی خواهد بود. حال سوال اصلی این است که کدام سیستم قوی تر است و تاثیر بیشتری خواهد داشت.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

یک بار دیگر به عنوان قبلی نگاه کنید. همانطور که گفتیم قیمت مسکن توسط واسطه گری تعیین می شود و هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 تاثیر زیادی نمی تواند به صورت مستقیم در آن داشته باشد. بنابراین عملا واسطه گری یک مقاومت مهم در برابر کاهش قیمت ایجاد می کند.

اما در بازار واسطه گری با افزایش قیمت کاملا موافق است. بنابراین به عنوان یک محرک عمل می کند و به نوعی به روند افزایشی آن قدرت می دهد.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

پس می توان به این نتیجه رسید که عملا با ساخت سالانه یک میلیون مسکن در ایران، عملا نه تنها شاهد کاهش قیمت خانه نخواهیم بود، بلکه هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 نیز افزایش می شود.

در واقع با اجرایی شدن این طرح تا چند سال بازار درگیر یک افزایش شدید خواهد شد و تقریبا دست خورده پاها و افراد معمولی از ساخت و ساز مسکن و خانه و آپارتمان کوتاه می شود. زیرا عملا رقابت در این بازار آن هم با حضور مهم ترین عنصر اقتصادی یعنی دولت تقریبا غیر ممکن می شود.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

اگر طرح دولت اجرایی نشود!

اما مسئله مهم دیگر این است که فرض کنیم این طرح دولت اجرایی نشود. که بر اساس واقعیت های اقتصادی نیز عملا اجرایی شدن آن ممکن نیست. زیرا بودجه ای که دولت باید برای اجرا شدن این طرح کنار بگذارد تقریبا برابر با بودجه چند سال کشور است! از این رو با فرض اجرایی نشدن ساخت خانه به تعداد یک میلیون واحد در سال هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 چقدر خواهد شد؟

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

با توجه به این فرض دو حالت وجود دارد. اول این که بازار بخواهد راه خودش را برود و دولت نخواهد در آن دخالت کند. اگر بازار بر اساس سیستم عرضه و تقاضا بخواهد پیش برود عملا ما باید سالانه منتظر حداقل 20 تا 30 درصد افزایش قیمت باشیم. یعنی اگر هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 چیزی حدود 4 تا 7 میلیون تومان باشد، عملا در سال آتی احتمالا این هزینه چیزی بین 5 تا 8 و نیم میلیون تومان می شود.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

اما اگر دولت بخواهد به نوعی در بازار دست ببرد و سعی کند عدم اجرای طرح خود را به نوعی به حاشیه بکشد و خود را در کنترل بازار مسکن موفق جلوه دهد، احتمالا در 4 سال آینده افزایش چندانی برای بازار مسکن و هزینه ساخت و ساز نخواهیم داشت.

به عبارت بهتر همان اتفاقی که در سال های 92 تا 97 رخ داد در چند سال آینده نیز رخ می دهد و احتمالا قیمت مسکن و هزینه ساخت و ساز با شیب ملایم یک تا 5 درصد پیش می رود.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

اما این مسئله همان تبعاتی را به همراه خواهد داشت که ما در سال 98 تا 1400 آن را تجربه کردیم. در واقع در این سال ها قیمت مسکن تمام گپ تورمی خود را که طی چند سال سرکوب شده بود جبران کرد و عملا به افزایش قیمتی نزدیک به صد در صد رسید.

بنابراین اگر احیانا دولت بخواهد برای کسب مقبولیت اقتصادی این کار را انجام دهد عملا هزینه ساخت و ساز طی سال های 1404 تا 1408 به صورت ویران کننده ای افزایشی می شود و در این حالت نیز دست بسیاری از این بازار کوتاه می شود.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

دولت کدام راه را انتخاب می کند؟

همانطور که مشخص است تقریبا هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 و تمام اتفاقات مربوط به بازار مسکن به دولت بستگی دارد و این نیز کاملا طبیعی است. زیرا دولت به عنوان بزرگترین مصرف کننده و تولید کننده در اقتصاد محسوب می شود و مسکن نیز به عنوان یک اهرم برای کنترل بازار برای دولت می تواند درآمد خوبی ایجاد کند. از این رو این دولت است که به صورت پنهان یا آشکار هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 و سال های آتی را مشخص می کند. بنابراین باید دید که دولت چه کار می خواهد بکند و کدام یک از این سناریوهای گفته شده را اجرا کند.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

همانطور که گفته شد عملا به نظر نمی رسد دولت قصد داشته باشد اقدام به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی کند. با فرض تامین چنین بودجه ای، عملا فشار اقتصادی زیادی به جامعه وارد می شود و این فشار می تواند منجر به نابودی اقتصادی کشور شود. بنابراین دولت با این کار عملا دست به خودکشی می زند.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

از طرف دیگر دولت برای 4 سال دوم خود نیاز به مقبولیت های سیاسی و اقتصادی دارد و عدم اجرای تعهد اصلی خود – یعنی ساخت یک میلیون واحد آپارتمانی در سال – میتواند پاشنه آشیل اصلی دولت در انتخابات پیش رو باشد.

بنابراین تصور این که دولت در این سال ها نخواهد کاری انجام دهد و بازار مسکن را به حال خود رها کند تقریبا یک خیال خام است. از طرف دیگر همانطور که گفته شد بازار مسکن برای دولت همواره سودآوری خوبی داشته و دولت هیچگاه این اهرم اقتصادی را از خود دور نمی کند.

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400

بنابراین ظاهرا دولت در طی این سوال ها سناریوی سرکوب بازار و تورم مسکن را پیش خواهد گرفت. با این تصور احتمالا هزینه ساخت آپارتمان در سال 1400 و سه سال آتی سرکوب می شود و با شیب ملایم چند درصدی پیش خواهد رفت. اما این همان فنر فشرده شده ای خواهد شد که در سال های 1404 به بعد قرار است کمر اقتصاد خرد را بکشند!